相続した土地で駐車場経営、始めました
田舎の土地の活用方法についてご説明します。
✔ 近未来予想図
今の日本は超高齢化社会。
寿命は伸び続けてはいますが、いつかは死が訪れるもの。
一方で、人口の東京一極集中は進み、都心には超高層マンションが軒を連ねます。
現代の若い世代は、僕も含めて都内のマンションの一室で生活することが多く、核家族で同居する生活スタイルは廃れつつあります。
従って、近い将来、両親や祖父・祖母の田舎の土地・家を相続で引き継ぐ方が多く事例として出てくることを想像しています。
引き継いだはいいものの、自分の家は既に東京にあり、仕事の都合から実家に引っ越すと言う選択肢は取れない。
結果、実家や田舎の土地をどうしようか、悩むケースが出てくるのではないかと思います。
土地や建物を所有していると、毎年固定資産税がかかります。
建物に関しては、水道・光熱費もかかりますし、住んでいないと至るところが劣化していくことになります。
この金食い虫が存在し続ける限り、なんらかの有効活用をしなければ損を被るだけになってしまいます。
大まかな対応方法としては、①相続を放棄する、②土地・建物を売却する、③賃貸に貸し出すことで賃料収入を得る、④住む、のいずれかになります。
しかし、先ほど述べたように、④を選択する若い世代は少なくなっていくことが予想されます。
✔ 土地を相続した場合の対処法
相続した土地が駅に近いかどうか、周りが栄えているかどうか、建物の痛み具合、これらによって活用可能な手段は異なります。
とてつもなく田舎の奥地で、③の借り手もいなければ、②の売却先もない場合は、①の選択をするのも、今後は一つの手段だと考えます。
不動産投資物件のサイトを見ていると、ど田舎のボロ屋が格安で販売されているのを目にしますが、こういった物件は売れずに残ったままになっています。
その間にも固定資産税や光熱費がかかり続けるのです。
もはやただの金食い虫にしかならないと思ったら、思い切って相続放棄と言うのは論理的にあり得ます。
ある程度の値段で売却が可能な土地・建物ならば、②の選択を採用するのも手段になります。
その時一括の資金を手にし、一定の税金を納める必要はありますが、綺麗さっぱり清算してしまうのは一番簡単な仕舞方と言えます。
ただ、難しいのは人口の東京一極集中が進んでいると言うことです。
田舎の土地・建物を買って住んでくれる人がいるかどうか。
これからはアジア系の移民などがそういった郊外に住むケースも増えてくるかもしれませんが、需要は先細りと言えます。
売却できたとしても、二束三文になる可能性もありますし、売却までにかかる期間の固定資産税は支払いを行わなければならない点に留意が必要です。
一番理想的なのは③で、継続的な賃料収入を得続ける方法です。
一括で売却してしまえば、そのとき限りの一時金にしかなりませんが、賃借が長期間に渡って可能ならばトータルでみたときに大きな収入源とすることが可能です。
✔ 駐車場経営とFIREとの親和性
僕はFIRE（Financial Independent, Retire Early）を目指しています。
FIREについては以下の記事で詳しく解説しています。
僕『銀行員は給料もいいし、金融庁の目も厳しいから残業の規制もあって守られてるし、そんなにすぐつぶれるような会社でもな…
なかなか資産残高が伸びないサラリーマン『毎月頑張って働いて給料の一部を貯蓄に回しているけど、食費や住宅ローンもあって…
給料の多くを株式・債券投資に振り当て、そこから得られる収入で支出を賄うことが可能になれば、働かなくても良いと言う考え方です。
まだ配当金の額だけでは支出額には到底満たないので、他からの収入確保や一定程度の労働を継続するなど、色々な手法を考えています。
そんなとき、ふと『あ、土地相続してたな』と思い出しました。
固定資産税の通知が毎年くるのですが、特に何も考えずに支払いを続けていただけでした。
これを有効活用することで、幾らかの収入源に繋げられないか、と思い、駐車場経営を行ってみることにしました。
駐車場経営の実例紹介
当たり前ですが、僕が所有するのはこんな広い土地ではありません笑
✔ スーパーの駐車場として賃貸
僕の所有する土地は、それなりに広く、かつ近くにコンビニやスーパーが点在するところでした。
立地としてはそこまで悪くはなく、駅から遠いものの住宅街の一角で、市民が買い物に訪れる場所に隣接しています。
土地に建物を建ててテナント料を得る、という方法も考えたのですが、建物を立てる際の費用が結構バカにならないので辞めました。
駐車場であれば設立にかかる費用はそれほど大きくないし、契約次第では設置費用を借主持ちにすることも十分可能だと考えたわけです。
実際に、スーパーの隣接駐車場として貸し出すことで契約を取り交わしました。
更地を駐車場に整えるための費用は借主持ちとし、半年ごとに賃料を振り込む契約です。
期間は長期契約となっており、中途解約の際には解除費用を追加徴収する取り決めとしました。
契約満了に伴う現状回復義務も借主負担としているため、実質的な僕の当初費用負担はゼロです。
✔ 収支計算
さて、当初費用はゼロなわけですが、実際の年間収入と費用を計算します。
収入はスーパーからの賃借料となり、半年ごとに6ヶ月分を振り込む契約としています。
1ヶ月あたりの賃料は約12万円ですので、年間で約140万円の収入となります。
一方で費用ですが、固定資産税がかかります。
これが年間で約20万円です。
そのほかにかかる費用は特になく、メンテナンス費用などは借主持ちの契約となっています。
ある程度、借主に当初・期中費用を負担させる代わりに、土地の賃料を相場対比割安に設定した、と言う感じです。
その結果、差し引きで年間120万円が収入として皮算用できます。
一方で、僕は銀行員で給与所得があります。
給与所得者が給与所得以外に20万円以上の収入を得ている場合には、確定申告による納税をしなければなりません。
僕の場合、超ざっくり計算ですが、この120万円にかかる税率は約25％ほどになる予定です（2022年の確定申告をしてみて初めて最終確定になります）。
ですので、120万円×25％＝30万円を納税することになり、実質的な収入は90万円となる見込みです。
もちろん、FIRE達成後は給与所得がなくなるか、あるいは大幅に減額されるため、120万円にかかる税率はずっと低くなります。
最低で5％、高くても10％になるでしょう。
そうすると実質的な収入は100万円を超えてきます。
月あたり10万円ほどの収入が見込めるので、これは非常に大きいです。
銀行員であり続ける限りは、高額な給料が裏目に出てしまいますが、FIRE達成後は納税額を低く、収入を高くすることが可能です。
✔ まとめ
僕の場合、地元のスーパーなどとも顔馴染みで、契約に漕ぎ着けるのがスムーズにいったと言え、ラッキーでした。
相続した土地の立地や、更地であることも、当初費用を浮かせる要因となっていて、運がよかったと言えます。
昨今話題になっている『親ガチャ』で言えば、引きがよかったと言うことになるのでしょう。
今後は、このように土地や建物を相続で受領しながら、使い道に困るケースが散見される未来を予想しています。
今回の僕のケースが特殊すぎてあまり参考にならないかもしれませんが、少しでもお役に立てれば幸いです。
僕のFIRE計画上も、非常に大きな進展を迎えたと言って過言ではありません。
放っておけば毎月10万円の収入が手にできる手段を身につけたわけです。
このほかに、株式と債券からの配当金も定期的に入ります。
これらを合算してもまだ毎月の支出額には届かないので、しばらくは働き続ける必要はありそうですが、FIRE達成までの距離はかなり短くなったと考えています。
